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海淀区房产分析（四十一）--海淀房子如何选--上地南部区域 #F0910_天天报道

来源：澎叔侃侃侃 时间：2023-06-23 05:07:30

申明：一家之言，仅供参考


【资料图】

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这一篇写的是京新高速以西，北五环以北，上地的信息路以东，马连洼北路以南的区域，上地南部区域。

（1）上地南部区域

树村壹号院

这里有北京华联购物中心。这里面南面是北京体育大学，北面小区这两年以学区出名，涨幅惊人，特别是上地东里和上地西里，虽然快接近三十年的房龄了，但是远远跑赢大盘。次新涨幅也很好，今天就单独说说这个区域。

第一梯队：（ 豪宅及终极改善 ）：无

第二梯队：（ 刚需及刚需改善 ）：枫润家园（04年，2栋，219户，1160W-1350W， 有一居室、两居室、三居室和复式，主要以两室为主（1200W左右），单价11W，小型社区，地上地下停车 ）。

枫润家园

上地南路6号院（98年，2栋，247户，790W-1200W， 单价10W，小型小区，1号楼是120平米三居，2号楼是两居，都是板楼，无电梯，小区有绿化和亭子 ）。上地南路8号院（97年，2栋270户，930W-1180W， 海淀卫生局公房社区，2019年才出来房本，好多经济适用房都是这两年才出的房本。这里也有部分大学老师，单价11W，可售卖的是1号楼，小型社区，主要是南北通透的两居和三 居）。

上地南路8号院

上地西里（97年-2000年，19栋，1148户，1290W-1750W（复式）， 单价10W左右，这个小区是商品房社区，楼道铺设瓷砖，主要居住人群是中关村科技园区的IT企业员工，小区内有广场，各种器材，无电梯，由于这里有海淀区上地实验小学、上地实验学校，北京101教育集团加持，这几年房价涨了不少，变成了妥妥的学区房，1200W两居，1400W-1500W三居，1600W-1700W四居 ）。

上地西里（这哪像高端社区的样子，典型学区房）纯投资还是避开，为上学那就另外说了

上地东里（93年-98年，57栋，3337户，930W-2100W（ 复式），都是板楼，成熟社区，分为7个区，1、4、5、7区是商品房，单价9.5W，小区内部有健身器材，停车方便，1500W-2100W四居，900W-1000W两居，1500W左右三居，无电梯 ）。

上地东里

上地佳园（02年-04年，22栋，1443户，750W-2080W， 单价12W左右，人车分流，全部地下停车，小区绿化是江南园林设计，达到43%，有水系，1-21栋是住宅，22号楼是配套幼儿园，紧邻路边那几栋是公寓性质，高层塔楼，公寓基本是一室，单价在800W左右 ）。

上地佳园

第三梯队：（ 刚需户型及老破小 ）：无

总结

整个片区东面有13号线上地站，南面是清河和北五环。无豪宅，也没有八十年代的老破小。基本都是九十年代至2000年后的次新小区。这里的特点就是学区房的加持（海淀区上地实验小学，上地实验学校和北京101教育集团），这里的房价涨了很多，单价基本在10W-14W。南面是北京体育大学，北面有一上地东里和上地西里的九十年代的房子，两室基本在900-1000W。南面的上地南路的那两个院子，小区规模太小，拉开了那么一点差价。枫润家园由于比较新，所以涨幅还不错，就是小区规模小了点，导致不如那两大型老一点的小区。上地佳园作为这一片的次新其实价格不便宜，大家看到的是被那几栋公寓拉下来的价格。纯住宅已经超过东里和西里了，缺点就是紧邻高速和铁路，影响了发挥。这里北面就是上地软件产业园，属于学区产业双加持，交通也还不错，高速公路+地铁，这里也有去大草原旅游的高铁站，缺点就是上地东西里的房龄有点老，但是没影响前几年的快速升值，已经涨上去了，很难再降下来，未来还会涨，但是涨幅会缓一点。这里的商业就是北京华联，算是满足本地简单基本需求。奢侈一点就得去清河和三里屯了。

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（澎叔侃侃侃-2023.3.3）

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